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中駿集團上半年收益及母公司擁有人應(yīng)占溢利均有所增長,，但毛利率及歸母凈利潤率卻出現(xiàn)下降；同時,，凈負(fù)債率攀升，現(xiàn)金短債比下行
標(biāo)點財經(jīng)研究員 黃鳳清
已過“而立之年”的中駿集團控股有限公司（下稱中駿集團,，1966.HK）,，何時能如愿邁進千億級梯隊仍是未知之?dāng)?shù)。而其經(jīng)營及業(yè)績數(shù)據(jù)所反映出的問題,，卻是真切地擺在眼前,。
日前，該公司發(fā)布2020年中期業(yè)績公告,。數(shù)據(jù)顯示,，其上半年合同銷售額完成全年目標(biāo)的43%左右；盡管收益及母公司擁有人應(yīng)占溢利均有所增長,，但毛利率及歸母凈利潤率卻出現(xiàn)下降,；凈負(fù)債率攀升，現(xiàn)金短債比下行,。
公開資料顯示,，中駿集團業(yè)務(wù)體系涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn),、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),、住宅地產(chǎn)以及購物中心、長租公寓,、聯(lián)合辦公,、物業(yè)管理、健康管理,、教育等業(yè)務(wù)板塊,，在地產(chǎn)開發(fā)上重點布局長三角經(jīng)濟圈、環(huán)渤海經(jīng)濟圈,、粵港澳大灣區(qū),、中部經(jīng)濟區(qū)、西部走廊及海峽西岸經(jīng)濟區(qū),。
截至9月2日收盤，中駿集團每股股價為3.97港元,，較52周最高點下降15.71%,。
銷售額增速5年同期最低
成立于1987年的中駿集團,，銷售規(guī)模一直未能突破千億元。而幾乎同一時期投身房地產(chǎn)行業(yè)的世茂集團（0813.HK）,，以及后來者新城控股（601155.SH）,、陽光城（000671.SZ）,、旭輝控股集團（0884.HK）等已破2000億規(guī)模,。近幾年，掉隊的中駿集團發(fā)力追趕,，朝著千億目標(biāo)一路狂奔，2015年—2019年其合同銷售金額增長率依次為21.9%,、62.1%,、41.3%、54.5%,、56.7%，2019年銷售規(guī)模已超800億元,。
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在3年前,，中駿集團提出“千億級規(guī)?！睉?zhàn)略目標(biāo)，計劃2020年銷售突破1000億元,。但面對突如其來的疫情，該公司在今年一季度只能無奈將2020年銷售目標(biāo)由此前的1050億元下調(diào)至930億元,。據(jù)中期業(yè)績公告披露,，今年上半年其合同銷售金額為400.76億元，完成年度目標(biāo)的43.09%，不及去年同期完成度,；同比增長8.2%，是近5年來同期最低增長水平,，較去年同期增速下降69.7個百分點,。
其中,，其在二線城市的合同銷售額同比增長56.65%至243.26億元,，貢獻度達60.7%。此外,，三,、四線城市貢獻了31.9%的銷售額,，而一線城市合同銷售額僅29.79億元,，同比大降53.84%,，僅占整體銷售額的7.4%,。
在克而瑞研究中心發(fā)布的《2020年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》中，中駿集團全口徑銷售金額,、權(quán)益銷售金額分別排名第37位和第48位,，高于去年同期排名,。但進入下半年,，其排名出現(xiàn)下降,，同樣來自克而瑞研究中心的報告顯示,，1—8月中駿集團全口徑銷售金額,、權(quán)益銷售金額分別排名第44位和第51位?？梢?，盡管已成立33年,，其權(quán)益銷售金額依然在50名上下徘徊,。
業(yè)界普遍認(rèn)為,，與合約銷售額相比，權(quán)益銷售規(guī)模更能真實反映房企自身的實際銷售情況,、資金實力以及投資能力,，權(quán)益銷售額比例越高,，銷售回款率往往也越高,。若按克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)計算,，今年1—8月中駿集團權(quán)益銷售金額在其全口徑銷售金額中的占比為58.78%,。而同期全口徑銷售規(guī)模與之相當(dāng)?shù)淖吭郊瘓F,、越秀地產(chǎn)（0123.HK）,、金輝集團,，權(quán)益銷售金額占比分別達到66.2%,、90.96%,、80.87%,。
中駿集團2016年—2020年半年度合同銷售金額同比增速
數(shù)據(jù)來源：公司公告
毛利率繼續(xù)下降
中期業(yè)績公告顯示,，今年上半年，中駿集團實現(xiàn)收益151.35億元,，同比增長45.21%,；實現(xiàn)母公司擁有人應(yīng)占溢利21.14億元,，同比增長10.31%。
當(dāng)前,，中駿集團形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為主體,，以購物中心及長租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式,。其收益主要包含物業(yè)銷售收入,、租金收入,、物業(yè)管理費及項目管理收入。上半年,，其物業(yè)銷售收入同比上升45.9%至146.86億元，其中三,、四線城市確認(rèn)物業(yè)銷售收入101.19億元，占比達到68.9%,；租金收入同比上升15.8%至1.54億元,；物業(yè)管理費同比上升46.4%至2.33億元；項目管理收入則同比減少4.2%至0.61億元,。
標(biāo)點財經(jīng)研究員注意到,，中駿集團今年上半年的收益增速創(chuàng)下2016年以來同期最高，但其母公司擁有人應(yīng)占溢利增速卻相去甚遠,。根據(jù)母公司擁有人應(yīng)占溢利,、收益計算，中駿集團歸母凈利潤率由2019年上半年的18.39%降至今年上半年的13.97%,。
這很大程度上受影響于毛利率的下滑,。今年上半年，中駿集團毛利率為27.9%,，而2019年上半年為28.9%,。該公司將毛利率的下降歸咎于限價政策影響項目平均銷售單價。數(shù)據(jù)顯示,，其物業(yè)銷售業(yè)務(wù)的平均銷售單價由2019年上半年的每平方米10669元下降至今年上半年的每平方米7438元,。
需要注意的是，中駿集團的毛利率在2019年便出現(xiàn)大幅度下降，由2018年的34.6%降至27.6%,，下降了7個百分點,。
凈負(fù)債比率上升
8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部,、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會,。會議指出,，為進一步落實房地產(chǎn)長效機制,，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化,、規(guī)則化和透明度，人民銀行,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上,，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。這被外界解讀為收緊房企融資的又一政策信號,。
作為資金密集型行業(yè),，房企的債務(wù)壓力始終備受關(guān)注,。銷售規(guī)模未能邁上千億臺階的中駿集團,，其負(fù)債規(guī)模在2019年便已破千億,。2019年末,，該公司總負(fù)債為1190.96億元，同比增長50.1%,。至2020年6月末,，其總負(fù)債進一步上升至1315.11億元,。即使剔除合同負(fù)債,，負(fù)債規(guī)模也接近千億元,，為971.09億元。
其中,，由銀行及其他貸款,、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債券組成的貸款總額達到455.08億元,，較2019年末增長8.15%。其凈負(fù)債比率亦隨之上升,，由2019年末的60.0%提高至今年6月末的68.3%。
從短期償債壓力來看,，至今年6月末,，中駿集團一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計為207.2億元，較2019年末大增68.52%?，F(xiàn)金及銀行存款結(jié)余（包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物,、已抵押存款,、受限制現(xiàn)金在內(nèi)）為249.82億元,，對短期債務(wù)的覆蓋率為1.2倍,，而2019年末這一覆蓋率約為1.9倍。
中駿集團近一年股價走勢（港元/股）
數(shù)據(jù)來源：Wind
責(zé)任編輯：張海營
