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　　事實(shí)上,，近幾個(gè)月來(lái)，房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)的監(jiān)管正不斷升級(jí),。5月8日,，銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)資金信托新規(guī)，限制融資類規(guī)模和集中度等,，對(duì)房地產(chǎn)信托融資形成一輪重大沖擊,。6月24日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)”,。7月24日，房地產(chǎn)工作座談會(huì)召開(kāi),，首次提出“實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”,。7月28日，央行要求摸底消費(fèi)貸流入樓市的情況,，7月29日,，財(cái)政部要求新增專項(xiàng)債不得用于土儲(chǔ)項(xiàng)目、不安排房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目,。 　　從房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)看,，7月15日，深圳“新八條”是2020年房地產(chǎn)調(diào)控最具標(biāo)志性的事件,。2020年8月單月,，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)次數(shù)32次。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2020年1~8月,，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)達(dá)368次，與2019年同期的367次持平,。 　　在政策再收緊的預(yù)期下,，房企融資壓力有所增加。從房企近期償債方面來(lái)看，據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù),，2020年9月~12月到期債務(wù)規(guī)模約3603億元,，較2019年同期的2149億元規(guī)模大幅增加68%，房企償債壓力驟升,，其中11月到期債務(wù)規(guī)模最大,，超千億達(dá)1071億元。 　　貝殼研究院分析認(rèn)為,，未來(lái)9~12月房企將面臨土地成本上漲以及償債壓力上升的困局,，在房企發(fā)債需求居高不下的背景下，預(yù)計(jì)全年融資規(guī)模將突破萬(wàn)億,。 　　近半數(shù)違約信托產(chǎn)品“涉房” 　　隨著房企償債高峰臨近,、融資難度不斷增加，有業(yè)內(nèi)人士提醒,，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增加,。 　　根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月~6月房地產(chǎn)信托違約金額數(shù)約為394.46億元,，占其統(tǒng)計(jì)上半年信托項(xiàng)目違約金額的41.98%,。 　　比如，房企泰禾集團(tuán)在其《年報(bào)問(wèn)詢函》的回復(fù)公告中表示,，截至7月7日,，泰禾集團(tuán)已到期尚未還款金額270.65億元，年內(nèi)到期債務(wù)將達(dá)555.11億元,，涉及近20家信托公司,。 　　值得注意的是，自2019年以來(lái),，中小房企破產(chǎn)的消息屢屢傳出,。截至今年6月，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)208家,，超過(guò)2018年上半年的177家,，與2019年同期相比持平。進(jìn)入2020年,，平均每天都有1家房企被清算,。 　　中誠(chéng)信托戰(zhàn)略研究部研究員韓鳴飛表示，經(jīng)濟(jì)增速下行,、行業(yè)融資收緊,、疫情形勢(shì)不定、償債高峰來(lái)臨等眾多不利因素都在考驗(yàn)著房企的資金流管控能力,。嚴(yán)峻的行業(yè)形勢(shì)下,，信托公司應(yīng)從多個(gè)方面入手,，控制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 　　韓鳴飛指出,，一是更加嚴(yán)格地選擇交易對(duì)手,。二是更加關(guān)注項(xiàng)目第一還款來(lái)源，不能完全寄希望于房企集團(tuán)提供的抵質(zhì)押擔(dān)保和保證擔(dān)保,。三是加強(qiáng)項(xiàng)目的過(guò)程管理,，比如嚴(yán)格把控開(kāi)發(fā)進(jìn)度和開(kāi)發(fā)成本，確保項(xiàng)目資金的合理使用,，確保項(xiàng)目順利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款,。四是可采用基金化方式降低風(fēng)險(xiǎn)。信托公司可積極探索通過(guò)房地產(chǎn)投資基金（有限合伙）的架構(gòu)開(kāi)展業(yè)務(wù),。 　　值得注意的是,，為迎合監(jiān)管導(dǎo)向，越來(lái)越多的信托公司在積極通過(guò)股權(quán)投資,、資產(chǎn)證券化等形式開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù),。比如，中航信托,、光大信托,、民生信托等通過(guò)有限合伙形式進(jìn)行房地產(chǎn)股權(quán)投資，光大信托對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的應(yīng)收賬款進(jìn)行保理融資或資產(chǎn)證券化融資,，陸家嘴信托為房企提供融資用于項(xiàng)目股權(quán)并購(gòu)等,。 　　本報(bào)此前曾關(guān)注到，在監(jiān)管強(qiáng)制信托公司壓縮融資信托規(guī)模之后,，信托公司投資有限合伙企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)明顯,，并且半數(shù)有限合伙企業(yè)涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 　　多位業(yè)內(nèi)人士表示,，“信托+有限合伙模式”存在不同資管產(chǎn)品之間監(jiān)管套利,、明股實(shí)債,、抽屜協(xié)議等多方面風(fēng)險(xiǎn),。早在2019年底，監(jiān)管層人士曾提到,，“部分信托公司還借助私募投資基金,、有限合伙企業(yè)等逃避監(jiān)管，為穿透監(jiān)管,、風(fēng)險(xiǎn)防控帶來(lái)了較大難度,。” 責(zé)任編輯：楊亞龍