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相較于上半年的“火熱”,，8月以來,，北京土地市場明顯遇冷,，頻頻出現(xiàn)底價(jià)成交,。9月2日，北京再以底價(jià)出讓2宗“不限價(jià)”宅地,，成交金額合計(jì)為83.06億元,，中海、北京城建各落一子,。
在業(yè)內(nèi)人士看來,，北京土地市場“由熱轉(zhuǎn)冷”,，很大程度上是受“三道紅線”的影響。根據(jù)要求,，企業(yè)拿地銷售比是否過高,、經(jīng)營性現(xiàn)金流情況將作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)考察的重要指標(biāo)。若未達(dá)標(biāo),，監(jiān)管層將要求金融機(jī)構(gòu)對相應(yīng)房企的全口徑債務(wù)進(jìn)行限制,。
在此背景下，房企需對土地的市場價(jià)值進(jìn)行更加細(xì)致的考量,，區(qū)域潛力,、去化難度、回款周期都可能成為北京地市短期降溫的催化劑,。
年內(nèi)成交34宗不限價(jià)宅地,，四成溢價(jià)率超20%
從今年以來土地市場的表現(xiàn)來看，前8個月共成交45宗經(jīng)營性用地,，加上9月2日新成交的2宗宅地,，已共成交47宗經(jīng)營性用地，建筑面積合計(jì)約為586.23萬平方米,，總成交金額為1650.975億元,。其中，44宗為住宅用地,，成交金額合計(jì)為1571.925億元,。
按單宗地的地價(jià)來看，成交額超過40億元的土地共有17宗,。其中,，中海競得的北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X46R1、X46R2地塊,、A334地塊以79億元的成交額領(lǐng)跑,。除該宗地外，昌平東小口宅地,、海淀西北旺宅地,、豐臺南苑宅地的成交額均在70億元以上。
今年以來,，“不限價(jià)”宅地成為北京土地市場供應(yīng)的主力,。據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)已成交的“不限價(jià)”宅地有34宗,，其中15宗更是以超20%的溢價(jià)成交,，占比超四成。
整體來看，年內(nèi)北京土地市場溢價(jià)率超過20%的宗地有18宗,，其中9宗溢價(jià)率超過30%,，3宗溢價(jià)率超過40%。從位置上看,，溢價(jià)超過40%的3宗地分別位于通州臺湖,、豐臺分鐘寺以及房山長陽。
與此同時(shí),，在過去的上半年,，北京熱點(diǎn)區(qū)域土地樓面價(jià)也頻頻走高，石景山區(qū)進(jìn)入7萬+時(shí)代,，分鐘寺進(jìn)入10萬+時(shí)代,。截至目前，年內(nèi)北京成交樓面價(jià)最高的地塊仍為合生拿下的分鐘寺L-39地塊,，成交樓面價(jià)約為76168元/平方米,。
8月土地市場遇冷，年內(nèi)整體走出“倒V”形
事實(shí)上,，從整體趨勢來看,，北京土地市場在今年以來走出“倒V”形。一季度受疫情影響,，土地供應(yīng)幾近停滯,；隨著二季度融資環(huán)境逐步向好，銷售回款增加,，部分房企選擇加大力度補(bǔ)充糧草,、擴(kuò)充土儲；而從三季度開始,，北京土地市場則又迎來了“冷靜期”,。特別是8月以來，北京累計(jì)成交6宗經(jīng)營性用地,，僅有1宗低溢價(jià)出讓,，剩余5宗均以底價(jià)成交。
具體來看,，8月單月,，北京共成交5宗住宅用地，除8月3日出讓的經(jīng)開區(qū)河西區(qū)宅地溢價(jià)23.44%成交外,，剩余4宗地均以底價(jià)或較低溢價(jià)成交,，月內(nèi)宅地平均溢價(jià)率約為5.09%，環(huán)比7月降低15.68個百分點(diǎn),。
8月以來的北京土拍,，幾乎沒有出現(xiàn)過“火熱”搶地場景，而是低調(diào)平穩(wěn)成交,。比如,，8月27日下午，北京順義仁和鎮(zhèn)三宗不限價(jià)宅地出讓,，整個競拍過程不到半個小時(shí)就塵埃落定,，其中，經(jīng)過10輪競拍,，路勁以32.6億元拿下一宗,，城建+首開+旭輝聯(lián)合體、平安分別以底價(jià)31.18億元和24.34億元獲取另外兩宗,。9月2日最新出讓的石景山區(qū)北辛安宅地,、平谷區(qū)王辛莊鎮(zhèn)宅地也同樣以底價(jià)成交。
針對北京土地市場的“由熱轉(zhuǎn)冷”,，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示,，一方面來看，近期底價(jià)成交的幾宗地塊,，其規(guī)劃條件及位置條件都對其市場價(jià)值產(chǎn)生了一定的影響,。這些土地多處于北京相對邊緣的板塊，潛在購買人群支撐力度不夠,，開發(fā)商對土地的價(jià)值預(yù)判就存在較大不確定性,。而在規(guī)劃條件上，不管是設(shè)置有多處商業(yè)用房的石景山區(qū)北辛安地塊,，還是同一時(shí)間集中出讓的3宗順義仁和鎮(zhèn)宅地,，其規(guī)劃難度和面臨的市場競爭環(huán)境都顯而易見。
此外,，包括郭毅在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，8月以來土地市場遇冷的另一個重要原因，則是受到了房企融資預(yù)期影響,，其背后是市場盛傳的“三道紅線”,。
“三道紅線”預(yù)期壓力下，企業(yè)拿地預(yù)期受影響
據(jù)悉,，“三道紅線”分別是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%,、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍,。日前,，住建部和人民銀行在北京召開重點(diǎn)房企座談會，形成了重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,。盡管融資新規(guī)的具體內(nèi)容未對外披露,，但是市場猜測或也與此前盛傳的上述“三道紅線”有關(guān)。
近期，對于上述房企融資新規(guī),、“三道紅線”,，多家房企的管理層均公開表示重視。在8月28日舉行的中期業(yè)績推介會上,，萬科總裁,、首席執(zhí)行官祝九勝表示，公司會認(rèn)真研究,，盡快去適應(yīng),，按照要求進(jìn)行落實(shí)；在8月31日舉行的上半年線上業(yè)績發(fā)布會上,，中國恒大董事局副主席,、總裁夏海鈞表示，對于監(jiān)管部門提出的各項(xiàng)指標(biāo)管理要求,，恒大會嚴(yán)格執(zhí)行公司戰(zhàn)略,，向這些指標(biāo)靠攏。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,，“三道紅線”在限制企業(yè)融資動作的同時(shí),，也使企業(yè)在拿地方面進(jìn)行了更為審慎考量。在融資吃緊的情況下,，土地內(nèi)所建項(xiàng)目的去化周期,，現(xiàn)金回籠的速度都會影響企業(yè)對土地價(jià)值的預(yù)判。
不過從長期來看,，北京,、上海、杭州,、南京等熱點(diǎn)城市仍是市場關(guān)注的重點(diǎn),。克而瑞研究中心分析認(rèn)為,，部分房企上半年拿地激進(jìn),，“三道紅線”將限制房企融資擴(kuò)張速度，短期將使得土地市場降溫,，長期將使得土地市場更加平穩(wěn),，周期性波動減弱。
而在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來,，隨著下半年回款力度的加大,，房企的資金也更加充裕，北京土地市場的前景仍被看好,，活躍度仍有提升的空間,。
新京報(bào)記者 趙昱
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責(zé)任編輯：尹悅
