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觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 前后間隔不到一天，兩個(gè)在上半年賺足風(fēng)頭的“新一線”城市,，相繼給樓市添加補(bǔ)丁,，推出“加強(qiáng)版”的調(diào)控細(xì)則。
這些細(xì)則追加的背后,，無疑是為了支持樓市自住需求,，抑制投機(jī)炒房，但兩個(gè)距離1000多公里的城市,，難免也有著不一樣的境遇,。
9月3日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱“東莞住建局”）,、東莞市不動(dòng)產(chǎn)登記中心,、東莞市人力資源和社會(huì)保障局等在內(nèi)的多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)商品住房限購、限轉(zhuǎn)讓政策的通知》（下稱：《通知》）,。
該《通知》表明,，在此前7月27日發(fā)布的《政策解答》基礎(chǔ)上，結(jié)合東莞市實(shí)際情況,，對(duì)有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行細(xì)化,，包括二手房轉(zhuǎn)讓、二手商品住房在途交易的認(rèn)定,、商品住房限購政策等方面,，都有了更明確的規(guī)定。
而這場(chǎng)熱度還沒等到退卻,，9月4日,，杭州也發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”）,，對(duì)土地市場(chǎng)、契稅繳納,、住房貸款,、限購政策、無房家庭認(rèn)定等多個(gè)方面,，作出了進(jìn)一步的“查漏補(bǔ)缺”,。
對(duì)于東莞細(xì)則，有業(yè)內(nèi)人士直言,，這次的添補(bǔ)堪稱是“無死角”,，而杭州的追加版，也實(shí)為前期政策“打補(bǔ)丁”,，有過之而無不及,。
“追加”的限購令
具體而言，在東莞這次的《通知》中,，針對(duì)東莞“725”限購,、限轉(zhuǎn)政策細(xì)則方面，明確了二手商品住房在途交易的認(rèn)定以及商品住房限購政策,、商品住房限轉(zhuǎn)讓等政策,。
其中，在關(guān)于商品住房限購政策方面,，非東莞市戶籍居民具有全日制本科以上學(xué)歷或初級(jí)以上職稱,，能提供東莞工作單位勞動(dòng)合同，在今年7月25日前兩年內(nèi)已逐月連續(xù)繳納半年以上社會(huì)保險(xiǎn)證明,，可按原政策規(guī)定購買首套新建商品住房,；
同時(shí)，非東莞市戶籍居民家庭今年7月25日前已逐月連續(xù)繳納個(gè)人所得稅滿1年或2年的,，可按原政策規(guī)定購買首套或第二套新建商品住房,。7月25日前逐月連續(xù)繳納個(gè)人所得稅未滿規(guī)定期限，但已發(fā)生實(shí)際交易行為,，已簽訂認(rèn)購書且已支付定金或首付款的,，按原政策執(zhí)行。
可以說,，若符合上述情形,，購房者可不受新政影響，而部分符合條件者社保繳納時(shí)間也放寬為半年,。
此外,，在明確商品房轉(zhuǎn)讓年限上，也細(xì)分了三個(gè)時(shí)期進(jìn)行限制執(zhí)行,。2017年4月11日零時(shí)以前完成網(wǎng)簽的商品住房,，無限轉(zhuǎn)讓年限要求,；此后至今年7月24日24時(shí)期間，完成網(wǎng)簽的商品住房,，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可交易轉(zhuǎn)讓（含贈(zèng)與）,；今年7月25日零時(shí)以后，完成網(wǎng)簽的商品住房,，則須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可交易轉(zhuǎn)讓（含贈(zèng)與）,。
一位在東莞從事地產(chǎn)多年的業(yè)內(nèi)人士透露，東莞“725”限購與此次的細(xì)則制定,，意圖無疑都是打擊外來投資客,，總體上是針對(duì)限購與限售，不僅限制購買人群,，抑制炒房需求,，也規(guī)范了二手房買賣，防止價(jià)格過度異常,，多方面平穩(wěn)市場(chǎng),。
“對(duì)于本地人來說，商品房限售三年所增加的細(xì)則,，也在最大程度上進(jìn)行了人性化處理,。”
另一則杭州的“補(bǔ)丁”《通知》,，也更多在于抑制樓市火爆，為真正剛需購房客提供實(shí)際政策傾斜,。其中,，除了加大住宅用地供應(yīng)，繼續(xù)推行“限房?jī)r(jià),、競(jìng)地價(jià)”,；在加強(qiáng)住房貸款方面，也規(guī)定強(qiáng)化借款人資格審查,，核定借款人真實(shí)收入,，嚴(yán)查購房首付資金來源，防止違規(guī)貸款挪用于購房,；
在稅收政策上,，在杭州范圍內(nèi)購買新建商品住房，辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)證時(shí)方可繳納契稅,；同時(shí),，明確以父母投靠成年子女方式落戶本市的，須滿3年方可取得購房資格,，包括新建商品住房和二手住房,；無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中,，也明確30周歲以上未婚單身、離異單身滿3年可認(rèn)定為無房家庭,；搖號(hào)傾斜比例也得到具體規(guī)定,，熱點(diǎn)商品住房對(duì)無房家庭傾斜比例達(dá)到80%，但也需限售5年,。
對(duì)此,，浙報(bào)傳媒研究院院長(zhǎng)丁建剛認(rèn)為，這次的杭州新政是一個(gè)調(diào)控政策的精細(xì)化版,，不算是調(diào)控的升級(jí),，主要體現(xiàn)在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和填補(bǔ)漏洞?！皩?duì)市場(chǎng)的影響不會(huì)立竿見影,，但會(huì)逐步顯現(xiàn)?！?
“比如,，關(guān)于土地政策精細(xì)化、按揭貸款政策精細(xì)化,、限購和搖號(hào)政策精細(xì)化,，都比較符合杭州的實(shí)際情況，也應(yīng)該會(huì)得到公眾的理解,，繼而緩解房企和公眾的恐慌情緒,。”
加碼樓市“補(bǔ)丁”背后
一直以來,，作為多年承接外溢需求的東莞,，并不缺乏外地投資客的青睞，甚至也一度成為深圳人買房的第二選擇,。一位業(yè)內(nèi)人士透露,，2016年9月以前，東莞市新建商品住房非戶籍人口購房比例一度高達(dá)九成,，其中,，深圳客戶占比可達(dá)六成以上。
直到2017年4月,，東莞出臺(tái)“限購令”,，規(guī)定非本市戶籍居民家庭購買新建商品住房，首套需要繳納1年以上社保,，二套需要繳納2年以上社保,，并且2年內(nèi)限制出售。彼時(shí),，市場(chǎng)才開始降溫,，外來投資投機(jī)購房的抑制效果也逐步顯現(xiàn),。
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“之后2018年左右，東莞非戶籍人口購房比例一直穩(wěn)定在六至七成左右,，而這里面仍有四成的深圳客,。”
與之對(duì)應(yīng)的也是東莞一手房?jī)r(jià)格的起伏,。有數(shù)據(jù)顯示,，2014-2018年，東莞新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲約89.8%,，但到2017-2018年間,，這種勢(shì)頭明顯跌落，東莞新房?jī)r(jià)格年漲幅僅5.1%,，低于過去五年的平均年漲幅,。
同時(shí)，這五年間,，更明顯的表現(xiàn)于,，東莞一手住宅均價(jià)從9151元/平方米上漲至1.75萬元/平方米，漲幅為90.9%,；而二手房在2017年之后也開始增長(zhǎng),，成交價(jià)格從1.37萬元/平方米至2020上半年的1.96萬元/平方米，同比漲幅高達(dá)21.7%,。
除此之外,，東莞樓市的熱度從土地市場(chǎng)也能得到印證。數(shù)據(jù)顯示,，2019年東莞土拍市場(chǎng)活躍,，全年土拍攬金約483億元，為歷年成交金額最高,，同比漲幅高達(dá)65%。到2020上半年,，東莞僅上半年招拍掛總收入就達(dá)402億元,，市場(chǎng)熱度依舊。
而同樣作為拉開新一輪樓市調(diào)控序幕的跟隨者,，今年杭州樓市的火熱無疑也吸引了較多關(guān)注,。
此前，丁建剛在2020博鰲房地產(chǎn)論壇的“后疫情時(shí)期的樓市”博鰲開講環(huán)節(jié)中就曾透露,，今年部分城市樓市發(fā)生非常大的變化,，其中便有杭州。
他直言,，杭州出現(xiàn)搶房,、搶地的情形,，甚至在新房出售時(shí)最高出現(xiàn)了6萬人搖號(hào)，大家都帶著極其焦慮的心情搶房,，開發(fā)商也在搶地,。“杭州今年7個(gè)月的時(shí)間賣了超過2000億的地,，今年又是遙遙領(lǐng)先的全國第一,。”
這些言語均有據(jù)可依,。最早于2020年3月,，位于錢塘新區(qū)的杭州融創(chuàng)城，417套房源吸引了多達(dá)13542位購房者報(bào)名,，平均中簽率3%,；隨之，遠(yuǎn)洋西溪公館,、城北萬象城,、保利融信和光塵樾也步入“萬人搖”陣營。其中,，遠(yuǎn)洋西溪公館不到千套房源,，引發(fā)超過6萬人報(bào)名搖號(hào)，相繼兩次開盤都是“萬人搖”,。
至此,，有數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年杭州共出現(xiàn)5次“萬人搖”,，亦是自2018年4月正式實(shí)施搖號(hào)新政以來,，杭州的第29次“萬人搖”。此前,，2019年杭州全年出現(xiàn)了16次“萬人搖”,，最低中簽率僅為0.59%。
房源與需求的對(duì)比帶來了一連串直接反應(yīng),，除了一手房,、二手房成交方面的明顯上漲之外，還有一級(jí)市場(chǎng)的強(qiáng)烈回應(yīng),。
2020年前6月,，杭州一手房成交64123套，均價(jià)為2.88萬元/平方米,，成交量累計(jì)同比增長(zhǎng)48%,，成交金額高達(dá)2013億元。單看6月整月，杭州全市一手房累計(jì)成交18594套,，漲幅約51%,，超過了近兩年以來的一手房單月成交量。
同時(shí),，杭州二手房同步火熱態(tài)勢(shì),，不僅成交量連續(xù)三個(gè)月破萬，6月單月成交10372套,，同比上漲32%,；賣地收入則高達(dá)1733.2億元，位居全國首位,，而6月成交金額最直接突破500億元,。
市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，2020上半年,，杭州拿地投資金額最多的五家房企分別是濱江,、融創(chuàng)、綠城,、萬科以及融信,。其中，總價(jià)“地王”由龍湖摘得,，單價(jià)“地王”則由濱江房產(chǎn)摘得,。
總而言之，不管是東莞多年的外溢“泡沫”,，還是杭州萬人“搖號(hào)潮”,，為了那四個(gè)字的房住不炒，杭州和東莞都正在認(rèn)真升級(jí)補(bǔ)丁,，只是,，購房者和房企都需要時(shí)間消化。
責(zé)任編輯：陳詩瑩
