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三年增長6倍的奇跡已成過去,，中梁更需要加強(qiáng)自身功力才能走得更遠(yuǎn)。
出品|每日財(cái)報(bào)
作者|周天一
去年7月,，發(fā)跡于溫州的地產(chǎn)“黑馬”中梁控股在港上市,，在上市滿1年后，中梁控股（02772.HK）于近期發(fā)布了中期業(yè)績報(bào)告,。
上半年,，中梁控股總營收237.67億元，同比增長15.6%,；歸母核心凈利潤13.08億元,，同比增長6.2%,，每股盈利0.34元。全口徑合約銷售金額為677億元,，同比增長6.3%,，只完成了年度1680億元銷售目標(biāo)的40.3%。
過去,，在高周轉(zhuǎn)及三四線城市棚改貨幣化的城市紅利下,，中梁僅用3年時(shí)間，就實(shí)現(xiàn)了銷售規(guī)模從百億至千億的跨越,。但自棚改政策、收緊以來,，中梁的銷售增長開始快速放緩,。
《每日財(cái)報(bào)》注意到，三年增長6倍的奇跡已成過去,，中梁當(dāng)下不僅銷售增速大幅下滑,、毛利率遠(yuǎn)低于同行，與此同時(shí),，此前“456”高周轉(zhuǎn)模式留下的樓盤質(zhì)量屢遭業(yè)主投訴維權(quán),。
銷售增速快速放緩，區(qū)域布局制約未來增長
中梁2019年的高光時(shí)刻仍歷歷在目,，不僅超額完成全年1300億元的銷售目標(biāo),；也代表其超越泰禾、富力,、綠城等老牌房企,，躋身行業(yè)TOP20；資本角度看,，這也是其上市首年的開門紅,。
將時(shí)間線拉長，中梁2019年的高光,，或許只是近年表現(xiàn)的縮影,。2013年中梁的合約銷售額突破百億，2015年銷售額168億元,，2016年銷售額也不過190億元,。
但隨后其業(yè)績發(fā)展突飛猛進(jìn)，在2017年猛增到649億元,，并于2018年跨過千億門檻到1015億元,。這一增速，可以看出中梁渴求沖刺規(guī)模的野心,。
從168億元到1015億元,，三年6倍增幅,，成功突破千億門檻，這樣的彪悍業(yè)績獨(dú)此一份,。要知道,，融創(chuàng)、恒大從百億破千億用了6年,，萬科也用了4年,。但高光之下，中梁也有不少疲態(tài)隱憂,。
據(jù)《每日財(cái)報(bào)》統(tǒng)計(jì),，其2017年-2019年的合約銷售額增速分別為241.58%、56.39%,、50.25%,。逐年放緩的銷售增速，也能反應(yīng)出中梁的發(fā)展已現(xiàn)出“疲軟”姿態(tài),。2020年上半年,，中梁控股的銷售增速繼續(xù)放緩至6.3%。
中梁管理層曾就公司業(yè)績增長給出解釋：“未來,，公司計(jì)劃銷售規(guī)模每年實(shí)現(xiàn)10%至15%的增長幅度,，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長?！?
但按照目前中梁的區(qū)域和城市布局,，這一增速目標(biāo)能否順利完成，還需交給時(shí)間驗(yàn)證,。
2020年,，中梁管理層給自己的定的銷售目標(biāo)是1680億元，銷售放緩疊加疫情影響,，中梁能否如期完成既定目標(biāo),，又將采取怎樣的措施來保證銷售，成為其留給市場的一大疑問,。
作為溫州走出來的千億房企,，中梁的銷售業(yè)績一直比較畸形，各區(qū)域之間的業(yè)績貢獻(xiàn)非常不平衡,。今年中期,，中梁在長三角區(qū)域銷售占比達(dá)63.5%。而在海峽西岸等城市,，中梁控股的銷售占比僅有5.5%,，同比下降6.6%。
從單一城市的貢獻(xiàn)來看,，上半年大本營溫州為中梁貢獻(xiàn)了110.65億元的銷售業(yè)績,，成為公司內(nèi)部唯一一個(gè)銷售規(guī)模超百億的城市,。此外，中梁控股還有杭州,、麗水等14個(gè)城市銷售金額超過10億元,，但均不超過50億元。
在土儲方面,，中梁在長三角,、中西部、海峽西岸,、環(huán)渤海和珠三角的土儲占比分別為45%,、34%、10%,、9%和2%,，整體結(jié)構(gòu)的相對失衡，是制約中梁后期規(guī)模增長的重要因素,。
超高溢價(jià)拿地,，有息負(fù)債同比暴漲超8成
中梁控股能在3年能躋身千億房企之列,，主要得益于其近三年在國內(nèi)三四線城市的“拿地”,。中梁2016年基本以每周拿一塊地的速度，攻下近70塊地,；2017年再加速,，平均三天拿一塊地，共獲136塊地,。
2019年前11月,，其新增129塊土地，投資總金額約為711億元,。前11月拿地與銷售比為54.5%,。換言之，中梁不到2天半就拿下一塊土地,?？焖僦拢膊环Ω咭鐑r(jià),。甚至到了2020年,，其溢價(jià)拿地現(xiàn)象還未終止。
高周轉(zhuǎn)+溢價(jià)拿地,，這樣的豪放打法,，也在考驗(yàn)著其資金鏈的承受力。招股書顯示,，2016年至2018年,，中梁控股借款總額分別是202億,、245億、270億,，由于信托利率較高,，三年加權(quán)平均利率分別是9.4%、7.9%,、9.9%,。而主流上市房企平均融資成本均線在6.07%左右。
結(jié)合其2016年至2018年有息負(fù)債余額分別高達(dá)202億,、244億,、270億的狀況，上市成了必須之舉,。招股書顯示,，中梁上市募集所得款項(xiàng)凈額的3成將用于償還絕大部分信托貸款。同時(shí),，由于境內(nèi)融資受阻,，中梁選擇海外發(fā)債。
2019年9月26日,，其以11.5%的票面利率發(fā)行3億美元2021年到期的優(yōu)先票據(jù),，高于9月平均發(fā)債利率8.45%。顯然,，外表“豪氣逼人”的中梁,，靚麗依然背后債務(wù)“窟窿”已然不少。
據(jù)此前媒體報(bào)道,，中梁的資金鏈一直繃得極其緊,。從本質(zhì)上來說，中梁是一家‘高利貸’驅(qū)動(dòng)的公司,，在融資渠道方面,，中梁除了長期依賴信托、債券等傳統(tǒng)方式外,，中梁的很多項(xiàng)目資金都有來自民間融資,。
截至6月底，中梁控股的現(xiàn)金及銀行結(jié)余為350.21億元,，有息負(fù)債總額為528.09億元,，較去年同期的288.02億元增長83.35%，凈負(fù)債率為69.9%,，較去年同期的43.5%上升了26.4個(gè)百分點(diǎn),。
從債務(wù)金額上來看，其一年內(nèi)到期的債務(wù)約為229.75億元,，較去年底的215.03億元增加了14.72億元,。盡管中梁方面一直表示,，公司的財(cái)務(wù)狀況有所改善，但其債務(wù)水平無疑是顯著增加的,。
董事長“喜提”溫州首富,，“456”模式下“扎堆”維權(quán)
中梁的前身要追溯到1993年，彼時(shí)楊劍正式創(chuàng)立溫州華成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和浙江中梁置業(yè),。憑借“敢于冒險(xiǎn)”的溫州商人特質(zhì),，2009年，楊劍將視野放至整個(gè)長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)尋找商機(jī),，成立上海中梁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司,。
2015年，中梁以銷售額以168億元站穩(wěn)浙江,，2016年,，便迎來戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折。這一年,，中梁正式把集團(tuán)總部從溫州搬到上海,，楊劍提出“深耕長三角、面向華東,、輻射全國”的戰(zhàn)略,，走出浙江，布局全國,。
雖然布局全國,，但中梁控股仍然聚焦三四線,，借助中央去庫存的政策紅利,，中梁實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的快速增長。中梁控股“3年增6倍”也將其董事長楊劍推上了“胡潤全球富豪榜”,，曾以265億元身家“喜提”溫州首富,。
楊劍有句廣為人知的名言：“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini,。你開10輛大奔,，我開50輛寶馬mini，我還是大有機(jī)會(huì)的”,。
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在楊劍身家“暴漲”的背后，是中梁內(nèi)部提出的“456”模式,，即4個(gè)月開盤,、5個(gè)月現(xiàn)金流回正、6個(gè)月資金進(jìn)行第二次投入,。如此高速周轉(zhuǎn)之下,，房屋質(zhì)量“后遺癥”迅速暴露,。
2019年年底，據(jù)多家媒體爆料稱,，在浙江義烏由中梁集團(tuán)打造的“西江雅苑”高端樓盤,，出現(xiàn)大量質(zhì)量問題，業(yè)主稱自己花一千多萬元買的房子,，梁柱上水泥竟然用手一摳就掉了,。據(jù)了解，此前業(yè)主與開發(fā)商共同選定了5家檢測單位,，對已經(jīng)封頂?shù)?0棟建筑進(jìn)行了檢測,，然而檢測結(jié)果卻不容樂觀，多份報(bào)告顯示達(dá)不到使用要求,。
2020年7月下旬,，在浙江玉環(huán)的小區(qū)業(yè)主協(xié)調(diào)會(huì)上，開發(fā)商代表（中梁旗下玉環(huán)市梁信置業(yè)有限公司）對業(yè)主發(fā)出怒吼：“6000多的樓面價(jià),，才賣11500,，造出這樣的房子（當(dāng)?shù)氐闹辛骸ぞ撂栐海銈冞€有什么不滿意,？”
事件起因是在臺風(fēng)過后,，該樓盤的地下室漏成“水簾洞”。有趣的是在協(xié)調(diào)會(huì)上“拔出蘿卜帶出泥”,，玉環(huán)當(dāng)?shù)刈〗ň中迹簩τ癍h(huán)市梁信置業(yè)發(fā)出立案通知書,。原因是其中梁·玖號院項(xiàng)目采用“虛假證明文件辦理工程竣工驗(yàn)收備案”。
近年來,，中梁在全國各地的多個(gè)樓盤屢遭維權(quán),。2019年7月16日，中梁控股上市當(dāng)天,，揚(yáng)州中梁首府壹號的業(yè)主們高舉橫幅維權(quán),，要求維權(quán)，問題主要涉及承諾配套不兌現(xiàn),，實(shí)際品質(zhì)與宣傳不符等,。
2018年10月，鹽城中梁聚龍首府業(yè)主因房屋實(shí)際層高和陽臺寬度均較承諾有所“縮水”而集體維權(quán)?，F(xiàn)場工作人員與業(yè)主發(fā)生肢體沖突,。
在地產(chǎn)調(diào)控加強(qiáng)的當(dāng)下，地產(chǎn)企業(yè)只有依靠質(zhì)量和口碑才能獲得更長久得發(fā)展,。對于曾經(jīng)的地產(chǎn)黑馬中梁地產(chǎn)來說,，要保持行業(yè)優(yōu)勢更需要奮起直追。
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