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觀點地產網 前后間隔不到一天,，兩個在上半年賺足風頭的“新一線”城市，相繼給樓市添加補丁,，推出“加強版”的調控細則,。
這些細則追加的背后，無疑是為了支持樓市自住需求,，抑制投機炒房,，但兩個距離1000多公里的城市，難免也有著不一樣的境遇,。
9月3日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱“東莞住建局”）,、東莞市不動產登記中心,、東莞市人力資源和社會保障局等在內的多部門聯合發(fā)布《關于進一步貫徹落實商品住房限購、限轉讓政策的通知》（下稱：《通知》）,。
該《通知》表明,，在此前7月27日發(fā)布的《政策解答》基礎上，結合東莞市實際情況,，對有關事項進行細化,，包括二手房轉讓、二手商品住房在途交易的認定,、商品住房限購政策等方面,，都有了更明確的規(guī)定。
而這場熱度還沒等到退卻,，9月4日,，杭州也發(fā)布了《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“《通知》”），對土地市場,、契稅繳納,、住房貸款、限購政策,、無房家庭認定等多個方面,，作出了進一步的“查漏補缺”。
對于東莞細則，有業(yè)內人士直言,，這次的添補堪稱是“無死角”,，而杭州的追加版，也實為前期政策“打補丁”,，有過之而無不及,。
“追加”的限購令
具體而言，在東莞這次的《通知》中,，針對東莞“725”限購,、限轉政策細則方面，明確了二手商品住房在途交易的認定以及商品住房限購政策,、商品住房限轉讓等政策,。
其中，在關于商品住房限購政策方面,，非東莞市戶籍居民具有全日制本科以上學歷或初級以上職稱,，能提供東莞工作單位勞動合同，在今年7月25日前兩年內已逐月連續(xù)繳納半年以上社會保險證明,，可按原政策規(guī)定購買首套新建商品住房,；
同時，非東莞市戶籍居民家庭今年7月25日前已逐月連續(xù)繳納個人所得稅滿1年或2年的,，可按原政策規(guī)定購買首套或第二套新建商品住房,。7月25日前逐月連續(xù)繳納個人所得稅未滿規(guī)定期限，但已發(fā)生實際交易行為,，已簽訂認購書且已支付定金或首付款的,，按原政策執(zhí)行。
可以說,，若符合上述情形,，購房者可不受新政影響，而部分符合條件者社保繳納時間也放寬為半年,。
此外,，在明確商品房轉讓年限上，也細分了三個時期進行限制執(zhí)行,。2017年4月11日零時以前完成網簽的商品住房,，無限轉讓年限要求；此后至今年7月24日24時期間,，完成網簽的商品住房,，須取得不動產權證滿2年后方可交易轉讓（含贈與）；今年7月25日零時以后,，完成網簽的商品住房,，則須取得不動產權證滿3年后方可交易轉讓（含贈與）,。
一位在東莞從事地產多年的業(yè)內人士透露，東莞“725”限購與此次的細則制定,，意圖無疑都是打擊外來投資客,，總體上是針對限購與限售，不僅限制購買人群,，抑制炒房需求,，也規(guī)范了二手房買賣，防止價格過度異常,，多方面平穩(wěn)市場,。
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“對于本地人來說，商品房限售三年所增加的細則,，也在最大程度上進行了人性化處理,。”
另一則杭州的“補丁”《通知》,，也更多在于抑制樓市火爆,，為真正剛需購房客提供實際政策傾斜。其中,，除了加大住宅用地供應,，繼續(xù)推行“限房價、競地價”,；在加強住房貸款方面,，也規(guī)定強化借款人資格審查，核定借款人真實收入,，嚴查購房首付資金來源，防止違規(guī)貸款挪用于購房,；
在稅收政策上,，在杭州范圍內購買新建商品住房，辦理房屋不動產證時方可繳納契稅,；同時,，明確以父母投靠成年子女方式落戶本市的，須滿3年方可取得購房資格,，包括新建商品住房和二手住房,；無房家庭認定標準中，也明確30周歲以上未婚單身,、離異單身滿3年可認定為無房家庭,；搖號傾斜比例也得到具體規(guī)定，熱點商品住房對無房家庭傾斜比例達到80%,，但也需限售5年,。
對此,，浙報傳媒研究院院長丁建剛認為，這次的杭州新政是一個調控政策的精細化版,，不算是調控的升級,，主要體現在穩(wěn)定市場預期和填補漏洞?！皩κ袌龅挠绊懖粫⒏鸵娪?，但會逐步顯現?！?
“比如,，關于土地政策精細化、按揭貸款政策精細化,、限購和搖號政策精細化,，都比較符合杭州的實際情況，也應該會得到公眾的理解,，繼而緩解房企和公眾的恐慌情緒,。”
加碼樓市“補丁”背后
一直以來,，作為多年承接外溢需求的東莞,，并不缺乏外地投資客的青睞，甚至也一度成為深圳人買房的第二選擇,。一位業(yè)內人士透露,，2016年9月以前，東莞市新建商品住房非戶籍人口購房比例一度高達九成,，其中,，深圳客戶占比可達六成以上。
直到2017年4月,，東莞出臺“限購令”,，規(guī)定非本市戶籍居民家庭購買新建商品住房，首套需要繳納1年以上社保,，二套需要繳納2年以上社保,，并且2年內限制出售。彼時,，市場才開始降溫,，外來投資投機購房的抑制效果也逐步顯現。
“之后2018年左右,，東莞非戶籍人口購房比例一直穩(wěn)定在六至七成左右,，而這里面仍有四成的深圳客?！?
與之對應的也是東莞一手房價格的起伏,。有數據顯示,，2014-2018年，東莞新房價格累計上漲約89.8%,，但到2017-2018年間,，這種勢頭明顯跌落，東莞新房價格年漲幅僅5.1%,，低于過去五年的平均年漲幅,。
同時，這五年間,，更明顯的表現于,，東莞一手住宅均價從9151元/平方米上漲至1.75萬元/平方米，漲幅為90.9%,；而二手房在2017年之后也開始增長,，成交價格從1.37萬元/平方米至2020上半年的1.96萬元/平方米，同比漲幅高達21.7%,。
除此之外,，東莞樓市的熱度從土地市場也能得到印證。數據顯示,，2019年東莞土拍市場活躍,，全年土拍攬金約483億元，為歷年成交金額最高,，同比漲幅高達65%,。到2020上半年，東莞僅上半年招拍掛總收入就達402億元,，市場熱度依舊,。
而同樣作為拉開新一輪樓市調控序幕的跟隨者，今年杭州樓市的火熱無疑也吸引了較多關注,。
此前,，丁建剛在2020博鰲房地產論壇的“后疫情時期的樓市”博鰲開講環(huán)節(jié)中就曾透露，今年部分城市樓市發(fā)生非常大的變化,，其中便有杭州。
他直言,，杭州出現搶房,、搶地的情形，甚至在新房出售時最高出現了6萬人搖號,，大家都帶著極其焦慮的心情搶房,，開發(fā)商也在搶地?！昂贾萁衲?個月的時間賣了超過2000億的地,，今年又是遙遙領先的全國第一,。”
這些言語均有據可依,。最早于2020年3月,，位于錢塘新區(qū)的杭州融創(chuàng)城，417套房源吸引了多達13542位購房者報名,，平均中簽率3%,；隨之，遠洋西溪公館,、城北萬象城,、保利融信和光塵樾也步入“萬人搖”陣營。其中,，遠洋西溪公館不到千套房源,，引發(fā)超過6萬人報名搖號，相繼兩次開盤都是“萬人搖”,。
至此,，有數據顯示，2020年上半年杭州共出現5次“萬人搖”,，亦是自2018年4月正式實施搖號新政以來,，杭州的第29次“萬人搖”。此前,，2019年杭州全年出現了16次“萬人搖”,，最低中簽率僅為0.59%。
房源與需求的對比帶來了一連串直接反應,，除了一手房,、二手房成交方面的明顯上漲之外，還有一級市場的強烈回應,。
2020年前6月,，杭州一手房成交64123套，均價為2.88萬元/平方米,，成交量累計同比增長48%,，成交金額高達2013億元。單看6月整月,，杭州全市一手房累計成交18594套,，漲幅約51%，超過了近兩年以來的一手房單月成交量,。
同時,，杭州二手房同步火熱態(tài)勢，不僅成交量連續(xù)三個月破萬,，6月單月成交10372套,，同比上漲32%,；賣地收入則高達1733.2億元，位居全國首位,，而6月成交金額最直接突破500億元,。
市場數據顯示，2020上半年,，杭州拿地投資金額最多的五家房企分別是濱江,、融創(chuàng)、綠城,、萬科以及融信,。其中，總價“地王”由龍湖摘得,，單價“地王”則由濱江房產摘得,。
總而言之，不管是東莞多年的外溢“泡沫”,，還是杭州萬人“搖號潮”,，為了那四個字的房住不炒，杭州和東莞都正在認真升級補丁,，只是,，購房者和房企都需要時間消化。
責任編輯：陳詩瑩
